В поисках склада. Рынок складской недвижимости Иркутска

20 декабря 2008 года

Иркутск является важнейшим сибирским транспортным узлом. В нем пересекаются Транссибирская железнодорожная магистраль, автомобильные дороги федерального значения, воздушные трассы международного, федерального и регионального сообщений, судоходная река Ангара − связующее звено региона с другими территориями Восточной Сибири. Иркутск традиционно является крупнейшим промышленным и торговым городом Сибири.

Однако, несмотря на такое стратегическое положение, рынок складской недвижимости в городе, как, впрочем, и во всем сибирском регионе, находится в начальной стадии развития. С этим согласны все опрошенные риэлторы, сами владельцы складов и их клиенты. Терминалы самого высокого класса − категории А − в Сибири можно по пальцам пересчитать. Об уровне развития этой инфраструктуры говорит и то, что большая часть складов − это не специально спроектированные и построенные комплексы, а переоборудованные помещения. В условиях дефицита качественного предложения в роли складов выступают подвалы жилых домов, переоснащенные производственные объекты, цеха, ангары.

Но, несмотря на то что нехватку хороших складов компании региона испытывают, пока, уверены эксперты, они от нее не страдают. Бурного строительства складской недвижимости в области не ведется: для возведения складов высокого уровня требуются слишком большие вложения, а срок окупаемости таких объектов гораздо дольше, чем, к примеру, торговых площадей. Тем не менее, по оценкам агентств недвижимости, помещений, «где можно сложить товар», в Иркутске достаточно. Другой вопрос − соответствие требованиям.

Классовое неравенство

В практике риэлторов и специалистов давно сформировалась определенная классификация качества складской недвижимости. Отнесенность к определенному классу определяется по ряду параметров. Однако, учитывая специфику передачи складских функций помещениям, вовсе для этого не предназначенным, в этой классификации есть и оговорки. Если, к примеру, за рубежом наличие систем вентиляции, пожаротушения и прочего является изначально предусмотренным для любой категории, то для российских эксцехов и бункеров это отдельный пункт в характеристике.

При оценке помещений более высокой категории учитывается: высота потолков (для класса А − не менее 13 метров, класса В − 10 метров), качество пола (бетон, преимущественно с антипылевым покрытием), температурный режим (он должен быть регулируемым), наличие коммуникаций, сигнализации, систем контроля доступа. Риэлторы признаются: оценить объем рынка складских помещений в Иркутске − ввиду их разнородности и перепрофилирования − практически невозможно. Очевидно, что большая часть представленного на этом рынке предложения − склады класса С и D. То есть это бывшие производственные помещения, а также помещения, изначально не предназначенные для хранения товара, к примеру, подвалы домов.

Обычно это небольшие по площади склады, которые как раз наиболее востребованы некрупными компаниями со средним оборотом − это основной рынок клиентов. Не нужно говорить, что и качество таких складов часто оставляет желать лучшего. Каких-то особых условий хранения (высокие потолки, специальный температурный режим и прочее) арендаторам тут предложить не могут. Но зато − очевидное преимущество: расположение. Такие склады рассредоточены почти по всему городу, а значит, у компании-арендатора есть возможность найти объект поближе к главному офису и максимально контролировать бизнес-процессы.

Что касается цен на рынке складских помещений, то назвать средние сложно. Как объясняют в агентствах недвижимости, цены зависят и от качества помещения, и от района, и от площадей. Также большое значение имеет близость к автотрассам и удобство перегрузки товара. По разным данным, стоимость аренды складов может колебаться от 100 до 800 рублей за квадратный метр. Покупка склада (хотя такие сделки случаются реже) может стоить в среднем от 15−20 тысяч за квадрат, но встречаются предложения и за 80−100 тысяч за квадратный метр. Основной объем предложений − это склады площадью от 50 до 500 квадратных метров. А в целом можно отметить, что для мелких арендаторов с невысокими требованиями к объекту (а их на рынке большинство) варианты есть.

Складно получилось

Если говорить о больших и качественных площадях, то тут выбор уже не так велик. Среди наиболее громких (и по-настоящему качественных) проектов последних лет особое место занимают складские терминалы компаний «Балтика» и Иркутского хладокомбината. Пивоваренная компания открыла свой складской терминал в Иркутске четыре года назад. Это объект класса А, площадью 5,2 тысячи квадратных метров. Склад оборудован автоматической системой вентиляции и отопления, контролем температурного режима хранения. Однако в аренду компания его не сдает и использует исключительно для своей продукции.

У Иркутского хладокомбината сейчас работают два складских комплекса. Один из них, холодильный, был построен еще в советское время, но с его емкостью − до 20 тысяч тонн − до сих пор является вторым по величине холодильником за Уралом. Арендаторами этого комплекса являются как региональные, так и крупные федеральные компании. И, как признались в руководстве предприятия, нехватки клиентов не ощущается: сейчас склад заполнен на 80%.

Второй терминал предприятия, площадью 5 тысяч квадратов, был сдан в эксплуатацию три года назад. По всем показателям − это склад класса А. Включает установку специализированного складского оборудования, погрузочно-разгрузочной техники, систем пожаротушения, видеонаблюдения. Склад оснащен шестиярусной стеллажной системой, грузоподъемной техникой, адресной системой хранения. Электронные технологии заменили здесь и грузчиков, и кладовщиков.

Кстати, в 2005 году, когда нынешний терминал только строился, компания заявляла о скорых планах по возведению еще двух очередей крупных современных складов. Как рассказали в руководстве комбината, сейчас в эти планы пришлось внести коррективы. Для строительства нового помещения необходимо снести существующий холодильник, что не так просто. Тем не менее компания своих планов не оставляет. В настоящее время уже готов строительный проект будущего комплекса, который проходит государственную экспертизу. Это будет единый склад, который планируется вводить двумя очередями − по 12 тысяч квадратных метров каждая. Одна часть терминала будет низкотемпературным складом, вторая − теплым. Но вот о конкретных сроках расширения своих складских площадей руководство хладокомбината пока не говорит: слишком много факторов на это влияют.

Еще один крупный проект на ближайшие годы − создание терминально-логистического центра на станции Иркутск−Пассажирский. Его строительство запланировано в рамках реализации Стратегии развития железнодорожного транспорта. Пока на Транссибирской магистрали подобный комплекс построен вблизи станции Тальцы (Улан-Удэ). Он был введен в августе этого года. Площадь комплекса − 15 тысяч квадратных метров. Это крытое помещение с подъездными путями, в котором могут храниться контейнерные, тяжеловесные и автомобильные грузы. Кроме того, здесь же осуществляется их таможенный досмотр и оформление. Также неоднократно обсуждалась идея организации транспортно-логистического комплекса вблизи запланированного аэропорта «Иркутск−Новый» в пади Ключевой. Инициаторами проекта выступили специалисты Иркутского государственного университета путей сообщения. Но, учитывая то, что позиция федеральных властей по поводу площадки в Ключевой кардинально поменялась, сейчас говорить о том, как будет привязан к новому аэропорту логистический центр и будет ли он вообще, сложно.

Пересмотр приоритетов

В настоящее время, отмечают риэлторы, на рынке растет потребность в складах категории В &;minus; не таких затратных в содержании, как объекты классом выше, но достаточно современных и предназначенных для качественного хранения. В основном такими объектами интересуются крупные компании из центральных регионов, а также зарубежные клиенты. Проблема в том, что вкладывать в строительство складских объектов будущие арендаторы не хотят, ведь в нынешней ситуации прогнозировать даже собственную потребность в складах на годы вперед рискованно. А для среднего иркутского бизнеса вполне достаточно имеющегося сейчас на этом рынке предложения.

− Иркутский потребитель пока не готов к складам хорошего уровня, − считает Григорий Роскин, руководитель одной из компаний Иркутска, занимающихся предоставлением складских и логистических услуг. − Такой уровень подразумевает достаточно высокую цену обслуживания. У местных компаний схемы уже отработаны, они обходятся старыми советскими складами, главное требование − температурный режим помещения. Складами класса А−В в основном интересуются иностранные компании, но и такие запросы приходят не часто. Даже в соседнем Новосибирске спрос на высокие категории выше.

Особую роль здесь сыграл и финансовый кризис, давно назревавший и недавно случившийся, который ударил по всем отраслям экономики. Так или иначе, он задел и участников складского рынка. По мнению аналитиков, на рынке складской недвижимости в ближайшее время прогнозируется снижение спроса. Под влиянием экономического кризиса крупные компании будут вынуждены расставлять приоритеты. Пересмотр издержек, вероятнее всего, начнется с регионов. Поэтому не исключено, что федеральные компании, которые являются основными арендаторами наиболее качественных объектов, решат сократить объемы работ в регионах и, соответственно, сократить объемы аренды. Такое снижение спроса, уверены эксперты, может негативно отразиться и на реализации намеченных проектов.

Алексей Волков // B2B. Недвижимость для бизнеса

Просмотров новости - 5589