 |
Управление многоквартирными жилыми домамиРубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, Профессиональный управляющий в сфере жилищного хозяйства. Лицензирование управляющих компаний. |
| Поделиться |
Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.
светлана 29.09.2014
Добрый день! Подскажите пожалуйста,сколоко будит состовлять квартплата двухкомнатной квартиры?
Добрый день!
От 1 500 руб. в зависимости от площади, количества проживающих, степени благоустройства, наличия индивидуальных и общедомовых приборов учета, установленного размера оплаты за управление домом, содержание и ремонт общего имущества и т. д.
Короткова Галина Ивановна 29.09.2014
Еще один вопрос Константин.
В данной ситуации, когда подъезды обслуживающиеся УК не хотят присоединяться к нам, а наши жильцы не хотят к ним нужно ли нам менять адрес в документах ТСЖ (например Университетский 84 б/с 1,2 или нет?.
И еще специальный счет на капитальный ремонт в банке нам открыли, его нужно закрыть?
Думаю, вряд ли кто-то будет делить один дом на две блок-секции из-за того, что кто-то когда-то создал ТСЖ в половине дома. Скорей, вам будет предложено привести вашу ситуацию в соответствие действующим нормам. Если весь дом в ТСЖ вступать не желает, то будет логичным предположить, что рано или поздно спецсчет ТСЖ придется ликвидировать.
Короткова Галина Ивановна 29.09.2014
Начнем с того, что одним домом не могут одновременно управлять и ТСЖ и УК. В соответствии с п. 2. ст. 161 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с п. 9. той же статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Если у вас на самом деле единый и неделимый дом, то ситуация изначально кривая, и отказали вам правомерно. Однако если у вас разные адреса, к примеру, одна 2-х подъездная блок-секция, управляемая ТСЖ, а вторая половина это отдельная блок-секция со своим адресом, управляемая УК, то в этой части нарушений у вас нет, и отказ неправомерен.
Это Ваш ответ.
Здравствуйте Константин.
В доме один адрес Университетский 84. Изначально из четырех подъездов два подъезда принадлежало ОАО "Агродорспецстрой", а два - городу. В 1998 году тот же Агродорспецстрой оформил свое ТСЖ "Экодом". С этого времени мы и существуем. До сегодняшнего дня никаких проблем не возникало никогда. Получается что мы существуем вообще неправомерно все эти годы? Тогда почему нет никаких претензий со стороны проверяющих органов. И что нам делать дальше?
Ответ заключается в том, что ваше ТСЖ создано давно, еще до вступления в силу ЖК, статьи из которого я приводил. Возможно, что ваши два подъезда условно считаются отдельным домом, со своим техпаспортом, тепловым узлом, это надо смотреть. Еще бывает так, что какие-то действия совершаются не совсем законно, но их никто не оспаривает, и созданная конструкция благополучно существует, зачем её ломать, если она никому не мешает и всех устраивает? Так, например, произошло с прямыми договорами на электроснабжение. Все, кто до 2004 года заключил договоры с Энергосбытом, так на этой схеме и остались, и оплачивают напрямую в Энергосбыт, несмотря на то, что новыми правилами прямые договоры, в случае управления домом управляющей организацией, не предусмотрены.
Спецсчет открывается один на дом, ситуация, когда пол-дома в "общем котле", а пол-дома на спецсчете, законом не предусмотрена. Если у вас единый адрес, вряд ли вам удастся открыть такой счет. Если это жизненно важно, объединяйтесь, пусть остальные два подъезда инициируют собрание, расторгнут договоры управления и вступят в ваше ТСЖ, или вы своими подъездами переизберите способ управления и выберите УК, обслуживающую два других подъезда. При этом имейте в виду, что принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчете можно в любое время, но деньги на такой счет со счета рег. оператора зачислят через два года. Однако если у вас спецсчет и вы решите перейти к региональному оператору, тогда всё состоится в течение двух месяцев.
Галина Ивановна Короткова 27.09.2014
Здравствуйте Константин. подскажите пожалуйста какая средняя цена аренды помещения под парикмахерскую в городе Иркутске
Добрый день!
К сожалению, на Ваш вопрос не отвечу, к управлению домами он отношения не имеет. Вам лучше обратиться к риэлторам. В порядке дилетантских рассуждений могу сказать, что разброс цен достаточно большой, зависит от района, от месторасположения, состояния помещения. Под парикмахерскую, на мой взгляд, нужно помещение, расположенное в проходном месте, аренда таких помещений удовольствие не из дешевых.
Галина Ивановна Короткова 27.09.2014
Здравствуйте . У нас сложилась такая ситуация. Дом в Университетским на 4 подъезда. Два из них ТСЖ, два Западной компании.
Мы, ТСЖ открыли специальный счет на капитальный ремонт, оформили все документы по закону. Жильцы не согласны платить в региональный фонд капитального ремонта. Но нас уверяют, что мы не имеем права перечислять деньги на специальный счет. Правы ли проверяющие органы.
Здравствуйте, Галина Ивановна!
Начнем с того, что одним домом не могут одновременно управлять и ТСЖ и УК. В соответствии с п. 2. ст. 161 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с п. 9. той же статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Если у вас на самом деле единый и неделимый дом, то ситуация изначально кривая, и отказали вам правомерно. Однако если у вас разные адреса, к примеру, одна 2-х подъездная блок-секция, управляемая ТСЖ, а вторая половина это отдельная блок-секция со своим адресом, управляемая УК, то в этой части нарушений у вас нет, и отказ неправомерен.
какая она - моя крыша? 26.09.2014
Если над моей квартирой находится открытая терраса верхнего этажа, принадлежащая жильцам верхнего этажа. По правилам- ЖКХ- ТСЖ обязано ремонтировать крыши. А у меня крыша отсутствует? Мне предложено председателем ТСЖ подать в суд на соседей сверху, чтобы принудить их произвести капитальный ремонт плоской крыши, являющейся (по техпаспорту ) их террасой. Т.к. проводить изоляционные работы на крыше с целью устранения течи в период атмосферных осадков для ТСЖ дорого.
М-да... Было бы малость полегче, если посмотреть всю эту конструкцию хотя бы на фото. Меня терзают смутные сомнения, что разбираться вам придется всё-таки в суде. Владельцы террасы будут предъявлять ТСЖ, Вы будете предъявлять ТСЖ и соседям сверху, ТСЖ будет предлагать вам разобраться между собой самостоятельно. Пострадавшая сторона - Вы, видимо, Вам и придется брать на себя все хлопоты. Я не претендую на единственно верное решение, но рассуждал бы примерно следующим образом: В соответствии с п. 2. постановления № 491 В состав общего имущества включаются:
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
В вашем случае пусть это будет не крыша, приравняем её к балконным или иным плитам, либо к плитам перекрытия, в любом случае это будет общим имуществом, отвечает за которое ТСЖ. Ну а дальше множество нюансов: предусмотрены ли в размере оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества средства на выполнение этих работ, тип и состояние покрытия этой крыши-перекрытия, в каком виде оно останется после ремонта и как урегулировать этот вопрос с владельцем террасы. Думаю, что еще много вопросов возникнет в процессе. Выход может быть в софинансировании работ ТСЖ и собственника террасы, но сможете вы договориться между собой, это вам лучше знать.
Tамара 26.09.2014
Установлены приборы идивидуального учета в мае, обратилась за вводом в эксплуатацию в начале сентября,срок поверки счетчиков до 2020 года,ООО УК " Иркут" отказывают на основании 354 закона ( якоы подключить счетчики надо было не позднее месяца со дня установки),а я считаю ,что в течении месяца с моего обращения исполнитель т.е. компания должны выполнить мою просьбу когда бы я их не установила.Кто йз нас прав?
Добрый день, Тамара!
Очевидно, что ООО УК «Иркут» просто препятствует Вам в сдаче приборов в эксплуатацию. Если следовать логике ООО "Иркут", то если Вы не сдали прибор в июне, то теперь уже не сдадите никогда. Мне такой подход и мотивация ООО «Иркут» примерно понятны, однако давайте посмотрим, что сказано в ПП № 354
81. Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.
Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета… осуществляется исполнителем на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю.
В заявке указывается следующая информация:
сведения о потребителе (для физического лица - фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон …)
• предлагаемая дата и время ввода установленного прибора учета в эксплуатацию;
• тип и заводской номер установленного прибора учета, место его установки;
• сведения об организации, осуществившей монтаж прибора учета;
• показания прибора учета на момент его установки;
• дата следующей поверки.
(обратим внимание на то, что в заявке не требуется указывать дату установки прибора)
К заявке прилагаются копия паспорта на прибор учета, а также копии документов, подтверждающих результаты прохождения последней поверки прибора учета (за исключением новых приборов учета).
Установленный прибор учета должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки. При этом исполнитель обязан начиная со дня, следующего за днем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета.
Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета, а также форма акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета и порядок ее заполнения утверждаются Министерством регионального развития Российской Федерации.
81.1. Исполнитель обязан рассмотреть предложенные в заявке дату и время осуществления ввода прибора учета в эксплуатацию и в случае невозможности исполнения заявки в указанный срок согласовать с потребителем иные дату и время проведения ввода в эксплуатацию установленного прибора учета.
При этом предложение о новых дате и времени осуществления работ направляется потребителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня получения заявки, а предложенная новая дата осуществления работ не может быть позднее 15 рабочих дней со дня получения заявки.
81.2. В случае если исполнитель не явился в предложенные в заявке дату и время для осуществления ввода прибора учета в эксплуатацию или иные согласованные с потребителем дату и время и (или) предложенные исполнителем новые дата и время были позднее сроков, установленных пунктом 81[1] настоящих Правил, прибор учета считается введенным в эксплуатацию с даты направления в адрес исполнителя заявки, отвечающей требованиям, установленным пунктом 81 настоящих Правил, и с этой даты его показания учитываются при определении объема потребления коммунальных услуг.
81.3. В случае выполнения монтажа прибора учета исполнителем ввод в эксплуатацию осуществляется исполнителем путем оформления и подписания акта ввода прибора учета в эксплуатацию, предусмотренного пунктом 81[6] настоящих Правил.
81.4. В ходе ввода прибора учета в эксплуатацию проверке подлежат:
а) соответствие заводского номера на приборе учета номеру, указанному в его паспорте;
б) соответствие прибора учета технической документации изготовителя прибора, в том числе комплектации и схеме монтажа прибора учета;
в) наличие знаков последней поверки (за исключением новых приборов учета);
г) работоспособность прибора учета.
81.5. Несоответствие прибора учета положениям, предусмотренным пунктом 81[4] настоящих Правил, выявленное исполнителем в ходе проверки, является основанием для отказа ввода прибора учета в эксплуатацию.
81.6. По результатам проверки прибора учета исполнитель оформляет акт ввода прибора учета в эксплуатацию, в котором указываются:
а) дата, время и адрес ввода прибора учета в эксплуатацию;
б) фамилии, имена, отчества, должности и контактные данные лиц, принимавших участие в процедуре ввода прибора учета в эксплуатацию;
в) тип и заводской номер установленного прибора учета, а также место его установки;
г) решение о вводе или об отказе от ввода прибора учета в эксплуатацию с указанием оснований такого отказа;
д) в случае ввода прибора учета в эксплуатацию показания прибора учета на момент завершения процедуры ввода прибора учета в эксплуатацию и указание мест на приборе учета, где установлены контрольные одноразовые номерные пломбы (контрольные пломбы);
е) дата следующей поверки.
81.7. Акт ввода прибора учета в эксплуатацию составляется в 2 экземплярах и подписывается потребителем и представителями исполнителя, принимавшими участие в процедуре ввода прибора учета в эксплуатацию.
81.8. Перед подписанием акта ввода прибора учета в эксплуатацию (при отсутствии оснований для отказа ввода прибора учета в эксплуатацию) представитель исполнителя осуществляет установку контрольных пломб на приборе учета.
81.9. Ввод приборов учета в эксплуатацию в случаях, предусмотренных настоящими Правилами, осуществляется исполнителем без взимания платы.
Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом.
Теперь по существу: Полагаю, что Вы правы, срок не позднее месяца, следующего за датой установки, установлен для исполнителя, т. е. в данном случае для УК. Если ООО «Иркут» считает иначе, то в ответ на Вашу заявку, оформленную в соответствии с п. 80, пусть предоставит мотивированный письменный отказ, что будет являться поводом к Вашему обращению в прокуратуру, которая даст правовую оценку действиям управляющей организации.
Татьяна 25.09.2014
Наш дом был сдан в декабре 2009 года, строительная компания обанкротилась, но её директор, как сменив вывеску и не меняя рабочего кабинета, восседает в своем кресле в НК "Строительный альянс "Магистраль". В 2010 мой сосед снизу подписал акт приемки своей квартиры и в этом же году обнаружил течь по потолку и стенам. Моя квартира, а именно - холодная терраса, обозначенная в техническом паспорте - несет двойную функциональную нагрузку и я вляется - крышей этой соседской квартиры. Я купила квартиру в декабре 2013 года. О проблеме на террасе мне не было известно ничего до сентября 2014года. И вдруг- как гром средь ясного неба- решение председателя ТСЖ - "Вам нужно устранить течь в квартире под вашей террасой!" . На все мои доводы, что меня устраивает состояние террасы, а крышу должно ремонтировать ТСЖ... председатель- отвечает, что если они ее отремонтируют, то перекроют решетками мне вход на мою террасу. Получается что у квартиры под моей террасой нет крыши? Или- ею является пол моей террасы и его ремонтирую пожизненно я? У меня два вопроса- Обман с проблемой терассы при покупке квартиры- может ли являться поводом для расторжения договора купли-продажи? И второй вопрос- Кто должен производить ремонт крыши над соседской квартирой? и имею ли я право на то, чтобы в воследствии, если ремонт ТСЖ все таки произведет, на востановление внешнего вида террасы в ее состояние (внешнее) , когда покупала квартиру. Для справки- в моей квартире велся предыдущими хозяевами дизайнерский ремонт и все узаконено со сменой техпаспорта.
Простите, Татьяна, я совсем ничего не понял. Если Вы не можете сказать, есть ли у квартиры под вами крыша, и является ли пол Вашей террасы крышей для нижерасположенной квартиры, то я, не видя всего этого чуда архитектурной мысли, и подавно не понимаю, о чем идет речь. И почему ТСЖ, отремонтировав крышу, закроет решетками вход на террасу? В данном случае, чтобы попытаться ответить, надо, как минимум, посмотреть на предмет обсуждения. Пока могу лишь сказать, что нужно определиться, что во всей этой истории является личным имуществом, а что общим. Это важно потому, что за состояние общего имущества отвечает организация, эксплуатирующая дом (УК или ТСЖ), а управление личным имуществом осуществляет сам собственник. Если в Вашем случае удастся определиться, что есть что, то будет уже легче разруливать ситуацию. Напомню некоторые положения ЖК:
Статья 36.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…
Зачастую трудно отделить общее от личного, и сделать это можно только в суде. Так бывает с проданными помещениями в подвалах - одни суды не усматривают в этих помещениях признаков общего имущества, а другие суды такие сделки отменяют. В-общем, всё непросто. В любом случае, цена вопроса немалая, и я бы порекомендовал Вам обратиться к юристу, знающему жилищное право. Заодно и вопрос по поводу расторжения договора можно задать. В этом вопросе нужно серьезно разбираться, вникать во все нюансы, что в рамках этой конференции вряд ли возможно.
Алина 24.09.2014
Добрый день, Константин!
В нашем МКД сложилась ситуация, что есть определенная категория жильцов, которые имеют задолженность по коммунальным услугам перед УК. Чтобы каким то образом решить эту проблему, наша УК выставила всем условия, что если не будет погашена задолженность в определенный срок, то помимо того. что будет отключено электричество в квартирах задолжников, отключат свет в местах общего пользования, подъездах и дворах. Константин, подскажите насколько правомерны действия УК? Ведь страдают жильцы, которые исправно оплачивают услуги УК.
Здравствуйте, Алина!
Конечно, это неправомерно. Отключение электроэнергии в местах общего пользования за долги отдельных потребителей это уже беспредел какой-то. Жилинспекция и прокуратура вам в помощь.
Сергей 23.09.2014
здравствуйте. Подскажите,когда будет закончено строительство дома на Челюскинцев, 23
, вторая очередь. Стоит ли приобретать квартиру в данном доме
, чтоб не стать обманутым дольщиком?
Добрый день, Сергей!
Должен сказать, что Ваш вопрос не в моей компетенции. Вам лучше обратиться в службу государственного жилищного и строительного надзора. Насколько я помню, на их сайте есть что-то вроде прямой линии. Телефоны в сети тоже несложно найти. Извините, но в этом случае ничем помочь не могу.
Вера 23.09.2014
Добрый день!
Приобрели жилье по ДДУ , после ввода дома в эксплуатацию вместе с жильем получили от застройщика управляющую компанию. Понятно, что тарифы на ГВС, ХВС, электричество устанавливает не УК, но что касается тарифов на управление и содержание, то они, мягко говоря, совершенно не устраивают, более того, ни на каком общем собрании они не утверждались. Проконсультируйте, пожалуйста, каким образом можно изменить ситуацию, как переутвердить тарифы на управление и содержание? На каком основании вообще УК сами утвердили эти тарифы? Спасибо!
Здравствуйте, Вера!
Здесь уже упоминалось о том, что в соответствии с жилищным законодательством, размер оплаты за управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества утверждается общим собранием с учетом предложений управляющей организации не менее, чем на один год. (п. 7 ст. 156 ЖК)
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. (п. 1 ст. 156 ЖК).
УК утвердила тарифы на том же основании, на котором и была выбрана. Я не знаю, и не берусь судить, как она у вас была выбрана, как проводилось общее собрание. Часто можно услышать, что «…при передаче ключей мы что-то там подписывали…». Так вот, предполагаю, что подписывали вы бюллетени заочного голосования, реестр дольщиков, принявших участие в общем собрании, может быть протокол решения общего собрания о выборе УК или создании ТСЖ, да мало ли что еще. Доводилось слышать, что люди подписывали чистые листы, и так ведь можно подписать хоть смертный приговор, не то, что утвердить размер оплаты. Видимо, в этих листах, которые вы (или не вы, а ваши соседи) подписывали, и был предложенный тариф. Штука еще и в том, что для того, чтобы собрание состоялось, достаточно участия простого большинства (50 процентов + 1 голос) дольщиков/собственников, а для принятия решения на таком собрании, достаточно такого же большинства от принявших участие. Таким образом, тот факт, что кто-то не принимал участие в собрании, или голосовал против, не свидетельствует о том, что собрания не было, либо решение принято не было. Это всё теория, не подумайте, что я это одобряю, или кого-то лоббирую, я просто рассказываю, как оно часто бывает. Далее, как оно должно быть? По нормам ЖК, застройщик должен выставить сданную новостройку на открытый конкурс по отбору УК. В этом случае, размер оплаты устанавливает администрация, и новоселов не спрашивают, устраивает ли их такой тариф. Если собственники, или управляющая организация, как бы представляющая интересы собственников, предъявляет в администрацию протокол решения общего собрания о самостоятельном выборе способа управления, конкурс отменяют. Я считаю, что самостоятельно выбранная УК лучше, т. к. вы её можете в любой момент поменять, хотя бы даже чисто теоретически. Отобранную по конкурсу УК в течение срока действия договора управления сменить значительно сложней. Для дольщиков ситуация осложняется тем, что они поначалу не организованы, разобщены, пока большинство заселится, перезнакомится, да зарегистрирует право (хотя это и не так важно). В-общем, куда ни кинь, везде клин. По конкурсу нежелательно, навязанная застройщиком – тоже как-то не приносит душевного спокойствия, самостоятельно определиться не получается.
Ладно, всё это хорошо, но надо же что-то и ответить уже. Для начала я рекомендовал бы вам самоорганизоваться. ЖК обязывает вас создать совет дома, вот с этого и начните. Вы же не будете всем коллективом дома общаться с УК, да и от каждого в отдельности эффекта мало. Поэтому, инициируйте собрание, выберите по человеку из каждого подъезда в совет дома, из их числа выберите председателя, сообщите о своем решении в УК, пытайтесь выстроить систему контроля за её деятельностью. Об этом мы здесь тоже говорили. Заодно познакомитесь, откатаете процедуру проведения собрания, принятия решений. Далее запрашивайте советом документы, подтверждающие расходы УК, заложенные в тарифе, смотрите, вполне возможно, все расходы окажутся оправданы. Я бы не советовал вам принимать поспешные решения, купившись на посулы каких-нибудь мутных компаний, предлагающих вам золотые горы за три копейки. Таких сегодня найдется немало, но как бы через год-полтора жалеть не пришлось. Легких решений в сфере управления домами нет, и принимать их только вам. Кнопки, нажав на которую можно решить все вопросы, не существует, как бы нам всем этого не хотелось.
Резюмируем. У вас (у застройщика, у УК) есть протокол решения собрания. Теперь у вас три варианта – работать с тем, что есть, оспаривать протокол в суде, либо решением общего собрания менять способ управления, или управляющую организацию. Есть еще один вариант - проанализировать тариф, убрать из него работы, которые вы считаете ненужными, и принять общим собранием решение об исключении этих работ и затрат на них из размера оплаты. При этом не забывайте о том, с чего мы начали: Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. (п. 1 ст. 156 ЖК).
Рустам 22.09.2014
Здравствуйте ! Когда прекратят продавать квартиры с уродскими планировками и начнут строить дома с хорошим расстоянием друг от друга для увеличения детских площадок, парковок и дорог ????
Добрый день, Рустам!
Так и напрашивается ответ: такие квартиры перестанут продавать тогда, когда перестанут их покупать. Но, к сожалению, всё серьезней. То, о чем Вы говорите имеет свое название "точечная застройка". Думаю, прекратится она тогда, когда народ перестанет продавать голоса на выборах, станет ходить на выборы и самостоятельно выбирать депутатов, которые будут отстаивать интересы горожан, а не отдельных представителей строительного бизнеса. Учитывая особенности окружающей действительности, не произойдет этого никогда, следовательно, такое явление, как точечной застройка, закончится тогда, когда будет застроен последний подходящий кусок земли в городской черте.
Дмитрий 19.09.2014
Константин, удивляет Ваше лоббирование интересов УК, то что УК штрафанут это ее проблемы и собственников они касаться не должны, УК как и любое предприятие имеет прибыль, вот с нее и должны оплачиваться штрафы, а если собственники все же обнаружат, что штрафы перекладываются на них, то по моему это повод обращения уже в прокуратуру.
Я принимал квартиру почти год, при этом простив застройщику массу нарушений, но мне было где жить, а многие соседи заплатив застройщику, по несусветным ценам, завершили отделочные работы еще до сдачи дома и въехали сразу после сдачи, потому как одновременно оплачивать аренду и ипотеку крайне тяжело, вот и подписывают акты.
По поводу устранения недоделок то застройщик обязан дать гарантию на строительные конструкции 10 лет на инженерные системы 5 лет, соответственно ставить форточки должен застройщик. Опять же как показывает практика застройщик вместе со сдачей дома навязывает собственникам и свою УК задача которой не только получение прибыли но и устранение недостатков за счет самих же собственников.
По поводу приборов учета Вы несколько неверно поняли мой вопрос, разъясню. Застройщиком установлены индивидуальные приборы учета тепловой энергии, но УК отказывается принимать их показания при расчетах.
Вы ссылаетесь на постановление от 14.09.2012 г. № 495/1-пп Правительства Иркутской области, однако данное данное ПП ссылается на отмененный пункт постановления № 307. Да и ПП307 и ПП354 оговаривают порядок (формулу) расчета, а не саму правомерность расчета по приборам учета. Так что простите но все таки действия УК неправомерны. Все же мое мнение, такое необходимо обращаться в службу государственного строительного и жилищного надзора, и по поводу правомерности выбора УК и по поводу расчетов по показаниям приборов учета.
Дмитрий, я не собираюсь здесь дискутировать, для этого есть масса форумов. Работаю в этой сфере 10 лет и поверьте, немного разбираюсь в теме. Хотите пройти этот путь самостоятельно, так ведь никто и не отговаривает. Насчет выбора управляющей организации в Вашем доме здесь ни слова не говорилось, это отдельная тема. Если в моих ответах Вы усмотрели какое-то лоббирование, так ведь каждый видит то, что хочет, я говорю то, что говорю. Других ответов не будет. Насчет прибылей - это расхожее мнение, имеющее мало общего с действительностью. В условиях нынешнего законодательства большинство УК - потенциальные банкроты, хотите верьте, хотите нет. По начислениям за отопление - жалуйтесь. Услышите то же самое.
Ирина 18.09.2014
Добрый день!
Подскажите,что делать и как оформить переход в другую УК, т.к нынешней наша блок-секция единогласна хотела бы
сказать,на этом все.Услуги предоставляются некачественно,если сказать совсем не предоставляются,про начисления общедомовые совсем темный лес и скандал ,плюсуется по 5 куб хол. воды на каждую квартирукроме вывоза мусора,пока каждый не позвонит 10 раз и не напомнит,батарей нет ни на одном этаже в подъезде,уборка подъезда последние два месяца не ведется совсем,одни обещания и непонятные отговорки,при этом стоимость с квадратного метра 22 рубля.Застройщик продал несколько блок-секций при сдаче дома этой компании,никто ее не выбирал.Можем ли мы своей секцией 75 квартир,отказаться от услуг,или наверно надо подключать все остальные это еще 4 блока.
Что необходимо,собрать подписи каждого собственника о согласии перехода в другую УК,или создание своего ТСЖ,какие нормативы есть на этот счет,зараннее спасибо))
Добрый день, Ирина!
Невозможно ответить на Ваш вопрос коротко, т. к. это непростая процедура. Поэтому дам Вам общие рекомендации, как начать действовать. Жилой комплекс лучше не дробить, т. к. многое в нем взаимоувязано. Случаев, когда часть домов в обслуживании одной компании, а отдельный дом у другой, немало, но желаемого эффекта это не приносит. Если Вас поддерживает большинство, напишите объявление, пока тепло, соберите людей на встречу, пригласите представителей управляющей организации, попробуйте объясниться, выскажите претензии, выслушайте доводы. Может, вам смена УК ничего и не даст. Если взаимопонимания достичь не удается, подыщите компанию, которая вас бы устраивала. В любом случае, если менять, то надо, как минимум, знать, на кого менять. Затем обратитесь в эту компанию,всё расскажут, покажут, помогут.
Если же на самом деле решите создать ТСЖ, нужно поднабраться знаний, подготовиться и, конечно, лучше объединяться всеми домами, ТСЖ в одном доме создавать экономически нецелесообразно. Насчет создания ТСЖ можете написать мне: upravcom@bk.ru чем смогу, помогу.
Елена 18.09.2014
В ЖК Луговое управляющая компания одна, расценки на услуги в управляющей компании соответственно должны быть фиксированными. Как так получается, что на одной улице в Луговом расценка на отопление одна, на другой улице Лугового расценка на отопление совсем другая?Явный обман.
Елена, Вы не совсем правы. Тариф на тепло един для всех, на сегодняшний день составляет 1041,24 руб. за 1 гКл. Но начисления по конкретным домам могут быть разными, зависят они от методики начисления, по нормативам или по фактическому потреблению, кроме того, зависят от теплопотребления каждого конкретного дома. К примеру, стоят рядом два одинаковых дома, оба оборудованы общедомовыми счетчиками тепла. Один счетчик за прошлый год показал, образно говоря, 200 гКл, второй – 250 гКл. Следовательно норматив по начислению за отопление в этом году в первом доме будет меньше, чем во втором. Никакого обмана в этом случае не будет.
Дмитрий 18.09.2014
Константин, по части 2й вопроса Татьяны, застройщик обязан передать дольщикам дом соответствующий всем требованиям безопасности и нормативно-технической документации, если дом не соответствует то необходимо обратиться с письменным заявлением к застройщику, а если не устранит то в надзорный орган, точно не помню название, однако стройнадзор. Однако ситуация странная так как вышеназванный орган дает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, возникает вопрос о том как застройщик получил разрешение.
Дмитрий, я с Вами согласен, более того, когда увидел вопрос, тоже было искушение удариться в рассуждения на тему «как должно быть». Но, к сожалению, у нас в стране во многих случаях «как должно быть» и «как есть» – это разные вещи. У одних есть план по сдаче-приемке квадратных метров, у других – план по налогам и сборам, у третьих план по штрафам и поборам. Крайними остаются управляющие организации и, в конечном итоге, жители, потребители, собственники жилья. Вы задаетесь вопросом: как застройщик получил разрешение. Я Вам больше скажу, служба государственного строительного и жилищного надзора дом принимает, УК приступает к управлению, следом идет кто бы Вы думали? Правильно… служба государственного строительного и жилищного надзора, которая находит десятки нарушений и заставляет УК исправлять строительные недоделки. Да это бы и полбеды, но ведь штрафы от 40 до 50 тыс.. Хорошо, если застройщик вменяемый, да не банкрот, помогает, а мог бы и просто посл… отказать.
Так что совет обратиться в стройжилнадзор с большой долей вероятности приведет к тому, что форточки будут ставиться за счет обратившихся, которые, кроме этого, через УК сами же заплатят штраф. Вернее, штраф заплатит УК, но с каких денег? С квартплатных, других нет. А если форточек в проекте нет, что весьма вероятно, то такое развитие событий почти гарантировано. Поэтому, я и приберег его на самый крайний случай. Даже скажу, что в этом случае сработает не столько пожарная тема, сколько многократно откатанное и отработанное инспекторами ГЖИ нарушение требований постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г., а именно раздел 3.2 Содержание лестничных клеток:
п. 3.2.4. Лестничные клетки должны регулярно проветриваться с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты.
В заключение: я неоднократно писал в конференциях, что не надо подписывать акт приемки квартиры до устранения всех недоделок не только по своей квартире, но и по общему имуществу. Но таких отважных мало… Сначала дольщики подписывают все, что подсунут, а потом ищут виноватых. И я их понимаю.
Дмитрий 18.09.2014
Константин у меня ситуация аналогична с Еленой прошу уточнить какой документ имеет приоритет ФЗ или ПП, так в соответствии с ФЗ 264 Статья 13.2. Расчеты за энергетические ресурсы должны осуществляться на основании данных о количественном значении энергетических ресурсов, произведенных, переданных, потребленных, определенных при помощи приборов учета используемых энергетических ресурсов. Установленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации приборы учета используемых энергетических ресурсов должны быть введены в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой их установки, и их применение должно начаться при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем ввода этих приборов учета в эксплуатацию.
Может все таки УК должна осуществлять расчеты по приборам учета не дожидаясь 2015 года?
Дмитрий, конечно, в авторитете ФЗ, но в данном случае противоречий я не вижу. Показания приборов учитываются при перерасчетах, поэтому всё, что Вы процитировали, актуально, в конечном итоге расчеты осуществляются на основании данных приборов учета, установленные приборы вводятся в эксплуатацию своевременно и в применении их также никто никого не ограничивает. Более того, п. 53 постановления 354 допускает периодичность корректировок 1 раз в год, но решением общего собрания может быть установлена более частая в течение года периодичность корректировок. Я так полагаю, хоть каждый месяц. Пока вы соберете собрание, да примете решение, 14-й год закончится и, возможно, ваша проблема рассосется сама собой.
Антон 17.09.2014
Здравствуйте!
Интересует такой вопрос.
Заключили договор с УК в июне этого года, на баланс наш дом они взяли с июля. В принесённой квитанции на коммунальные услуги стоит сумма за отопление. На каком основании они начисляют плату, если фактически отопления вообще нет?
Добрый день, Антон!
Часто встречающийся вопрос, почему оплачиваем за отопление летом. Дело в том, что по действующим на сегодняшний день правилам, начисления за отопление распределяются равными долями на все месяцы года, это так называемая «одна двенадцатая». В постановлении 354 предусмотрена оплата по факту, т. е. по фактическим показаниям общедомового прибора учета, однако очередным постановлением N 857 г. от 27 августа 2012 г. Правительства РФ, регионам было дано право оставить 1/12 в 2012-2014 годах. Иркутская область этим правом воспользовалась и постановлением Правительства Иркутской области за № 495/1-пп от 14 сентября 2012 г. методика начислений по 1/12 была сохранена до 2015 года. Это предыстория. Теперь нюансы. Мы знаем, что одни дома оборудованы общедомовыми приборами, другие не оборудованы. По домам, не оборудованным приборами, ситуация понятна, там начисления производятся круглый год по утвержденному нормативу без перерасчета. Если, допустим, начисления распределять только на зимние месяцы, то просто увеличится сумма таких начислений. К примеру, мы начисляем, образно говоря 25 руб. на 1 кв. метр круглый год, т. е. 12 месяцев. Таким образом, за год начисляется 12 х 25 = 300 руб. на 1 кв. метр общей площади. Если мы будем начислять только на 8 месяцев отопительного сезона, то получим другие начисления: 300 : 8 = 37,5 руб. в месяц. Если общедомовой прибор установлен, то начисляется также, по 1/12, но 1 раз в год производится перерасчет по показаниям общедомового счетчика. К примеру, начисляли 25 руб. на 1 кв. метр, но счетчик показал фактический расход тепла на 16 руб. В итоге сумма, определенная из расчета 9 руб. с кв. метра возвращается потребителю в виде перерасчета квартплаты. Возможна и обратная ситуация, прибор покажет больше, чем начислялось, тогда потребителям будет произведено доначисление. На мой взгляд, это все неправильно. Начисления за отопление при живом приборе учета должны производиться только по факту, т. е. по показаниям прибора, зимой больше, летом меньше. Большинство здравомыслящих людей давно перешли на такую методику, невзирая на мудрые рекомендации законотворцев. К слову, раньше служба по тарифам наказывала УК по жалобам за начисления по факту в любом случае, но в последнее время слышал о том, что теперь не наказывает, если есть соответствующее решение общего собрания. Добавлю, что методика начислений по 1/12 действует до 2015 года. Что будет с нового года, предсказывать не берусь, с нашими законодателями этого не угадает ни один экстрасенс.
Татьяна! 17.09.2014
Добрый день! В нашем доме (новостройка) по итогам года 2013, сложилась экономия по отоплению. Данную экономию, мы советом дома за голосовали на установку дверей и тд. С Лицевого счета все жильцов сумму списали еще в июли, но по настоящий момент обязательства так и не выполнены. Поставили нас в график. Получается, что УК уже 3 месяца пользуется нашими деньгами. Существуют ли какие либо сроки? Правомерны ли их действия?.
При застройке дома в подъезде застройщик не установил форточки, что является нарушение пожарной безопасности. Должна ли управляющая компания предъявить это застройщику, либо делать установку за счет средств жильцов?
Здравствуйте, Татьяна!
По первому вопросу я Вам отвечу, как должно быть по закону, а выводы вы уж сами делайте. Так вот, по закону управляющая организация должна сделать вам перерасчет и уменьшить квартплату на сумму экономии. Это первый этап. Вторым этапом вы принимаете решение о выполнении каких-то работ и о включении в размер оплаты за содержание и текущий ремонт затрат на выполнение этих работ. Так что вся ваша ситуация, несмотря на то, что это достаточно распространенная практика, скажем так, не совсем законна и является предметом ваших договоренностей. Что делать? В любой момент Вы можете требовать перерасчета, если вас не устраивает процедура выполнения этой самой договоренности.
По второму вопросу боюсь ошибиться, с такими ситуациями не сталкивался. Думаю, что все зависит от того, что в проекте. Если в проекте форточек нет, то за ваш счет. Ну и соответственно, если в проекте есть, то устранять недоделки должен застройщик.
Надежда 16.09.2014
Подскажите, пожалуйста, когда планируется подключать отопление в 34-м доме? В УК сказали, что начнут подключение по городу с 25 сентября, но уже в других районах есть отопление. Уж очень холодно уже дома к вечеру и ночью
Надежда, насколько я помню, три дня назад было подписано постановление мэра о начале отопительного сезона с 18 сентября. Так что подключение жилых домов начнется не с 25-го, а несколько раньше. Вообще, отопление включается, когда среднесуточная температура 5 суток подряд не превышает +8 градусов. Надеюсь на то, что в ближайшее время в вашем доме будет тепло.
Наталья 16.09.2014
Здравствуйте, подскажите каким законом регулируется услуга "Подпитка ГВС", управляющая компания начисляет, а ссылку на закон сделать не может.
Здравствуйте, Наталья!
Вам в помощь постановление Правительства РФ от 14.07.2008 N 520 (ред. от 26.03.2014)
"Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса". Раздел VIII. Особенности ценообразования в отношении товаров и услуг, связанных с горячим водоснабжением
- Тариф на горячую воду в закрытой системе горячего водоснабжения состоит из компонента на холодную воду и компонента на тепловую энергию.
- Тариф на горячую воду в открытой системе горячего водоснабжения (теплоснабжения) состоит из компонента на теплоноситель и компонента на тепловую энергию.
Судя по термину "подпитка", у Вас система открытая, в Вашем случае подпитка ГВС это и есть теплоноситель.
Елена 15.09.2014
Добрый день!
У нас МКД оборудован теплосчетчиками внутриквартирными полностью во всех квартирах и общедомовым. Управляющая компания отказывается принимать в учет показания теплосчетчиков. Пользуемся с января 2014 года.
Планируют выставлять только с 2015 года, правомерно ли это действие с их стороны?
Добрый день, Елена!
В соответствии с п. 42 (1) Постановления № 354 Правительства РФ, в многоквартирном доме, который оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом и нежилом помещениях определяется в соответствии с формулой 3(1) приложения N 2, исходя из показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии.
Так называемая оплата по факту. Однако существует постановление от 14.09.2012 г. № 495/1-пп Правительства Иркутской области, в соответствии с которым оплата за отопление в 2012-2014 годах начисляется в соответствии с положениями постановления № 307, т. е. начисления за отопление распределяются равными долями по всем месяцам года с последующим перерасчетом по итогам года, с учетом показаний общедомового прибора. Учитывая вышеизложенное, действия вашей управляющей организации являются правомерными.
Татьяна 15.09.2014
Добрый день! Меня интересует два вопроса:
1. В квитанции на оплату в графе "отопление" стоит тариф, умноженный на кв.м. Вроде бы всё правильно, но почему учтена и площадь балкона?
2.В квитанции на оплату влючена гафа "домофон" с оплатой 40 р., но у меня в квартире нет трубки домофона! Застройщик сдал дом с дверью в подъезд с чиповым замком, так за каждый чиповый ключ мной было оплачено по 70р. Разве я должна ещё ежемесячно оплачивать за несуществующий домофон?
Здравствуйте, Татьяна! Площадь балкона включена в общую расчетную площадь для начисления оплаты за отопление неправомерно. В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения ... за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Для исчисления общей площади для начисления квартплаты, в т. ч. и отопления, принимается общая площадь, указанная в свидетельстве о регистрации права собственности. Из второго вопроса всё-таки не ясно, есть ли вызывное устройство домофона на входе в подъезд, или нет. Если есть, то форма оплаты за обслуживание зависит от условий заключенного договора. Есть два основных варианта, абонентская оплата, включающая в себя все расходы, в том числе и замену устройства при его поломке или краже, и оплата по заявкам. Обычно эти вопросы решаются общим собранием, или простым опросом под роспись. Возможно, такое решение собственников квартир в вашем подъезде имело место быть, а может и нет, я не знаю. Это Вам нужно выяснить в своей УК. Решением общего собрания вы можете отказаться от обслуживания домофона, но тогда вы должны быть готовы к тому, что в один не очень прекрасный день останетесь без него. Добавлю, что решение общего собрания обязательно для всех, независимо от того, есть в квартире трубка, или нет. В конце концов трубку установить можно в любое время.
Екатерина 15.09.2014
Добрый день. Недавно заселились в луговое. Получили квитанции на оплату и сразу обратили внимание на пункт подогрев горячей воды. Что это за пункт?можете ли вы объяснить? Спасибо.
Добрый день, Екатерина!
Стоимость одной тонны, (или одного куб. метра) горячей воды складывается из двух величин: цена 1-й тонны подпиточной воды, изначально условно холодной, и стоимости тепловой энергии, затраченной на подогрев 1-й тонны подпиточной воды. В Вашем случае "подогрев горячей воды" это и есть стоимость тепловой энергии, затраченной на подогрев потребленного Вами объема горячей воды.
Кристина 15.09.2014
Доброго день, Константин! У меня такой вопрос, месяц назад получили ключи от квартиры и начали делать ремонт. Обнаружили, что после обильного дождя подтекает потолок, а скорее всего с крыши, так как квартира находится на 17 этаже (последнем). Скажите, какие наши действия?Обращаться к застройщику?Спасибо большое за ответ.
Добрый день, Кристина!
Ситуации бывают разные, к примеру, застройщик банкрот, управляющая организация - дочернее предприятие застройщика и т. д. Все это желательно бы знать, чтобы ответить поточней. Я бы на Вашем месте письменно обратился и в управляющую организацию, и к застройщику. Письма зарегистрируйте и храните на всякий случай. Возможно, всё решится на уровне УК, которая сама урегулирует вопрос с застройщиком. Если реакции не последует, обращайтесь в службу государственного строительного и жилищного надзора, Дзержинского, 36. тел. 70-33-50; 70-33-41.
Алексей Николаевич 12.09.2014
Добрый день, Константин!
Когда ждать вторую книгу?
Спасибо.
Здравствуйте Алексей Николаевич!
Выход второй книжки тормозится в основном из-за чехарды с законами. После нового года года вновь ожидаются очередные, довольно серьезные изменения. Не хотелось бы, чтобы книжка устарела через два - три месяца после опубликования. Поэтому пока выводить книгу в свет не спешу.
Галина 11.09.2014
Константин, добрый день. У нас возникли некоторые вопросы 1) В какие сроки совет МКД должен увозить акты выполненных работ в УК по истечении месяца. Конкретно где в законодательстве отражены эти сроки? 2) В течении какого периода необходимо подавать обращения и заявления в УК о предоставлении некачественных услуг и как лучше это делать? (просто писать, заявление +фото и т.д) 3) В какие сроки УК должна реагировать и отвечать нам на наши заявления и обращения? 4) Если УК установила свой модем без совещания с жителями, каких-либо одобрений правомочно ли включение счета за этот модем отдельной строкой из расчета площади квартиры собственникам? Если не правомочно, то дайте пожалуйста ссылку на нормативно-правовые акты. Спасибо
Здравствуйте, Галина!
Отвечу, насколько сумею, в порядке заданных вопросов.
1) Порядок осуществления контроля советом дома за деятельностью управляющей организации в законах внятно не прописан. Этот вопрос, регулируется условиями договора управления. Одна из основных задач совета дома – следить за выполнением условий договора, обсуждать такие условия, доводить до сведения общего собрания свои заключения по результатам обсуждений для дальнейшего утверждения. Напомню, что порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору является существенным условием договора управления, то есть если сие в договоре не прописано, то договор может считаться ничтожным. Таким образом, вы сами прописываете в договоре управления порядок составления, передачи актов, формы, сроки и т. д. Если порядок, предусмотренный действующим договором, вас не устраивает, договаривайтесь с управляющей организацией об изменении условий договора, с затратами, связанными с исполнением дополнительных условий. При этом следует иметь в виду, что стороной по договору является большинство собственников, поэтому все изменения или дополнения к договору управления должны быть одобрены и приняты решением общего собрания.
2) Ответ на этот вопрос Вы сможете найти в правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД, утвержденных 6 мая 2011 г. постановлением № 354 Правительства РФ, а именно в разделе Х: «Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Раздел большой, привести его здесь нет возможности. В любом случае, если Вы работаете в совете дома, Вам желательно ознакомиться с этим постановлением.
3) По разному, в зависимости от темы запроса. Если вы запрашиваете информацию, предусмотренную стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства РФ 23 сентября 2010 г. за № 731, то сроки ответа предусмотрены этим постановлением:
«…18. Информация на основании запроса, поступившего в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса управляющей организацией и в течение 5 рабочих дней - товариществом и кооперативом.
21. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации...»
Если это, скажем, информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг, выполненных работ, то сроки регулируются постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (п. 40 а) и составляют 5 рабочих дней, однако в договоре управления этот срок может быть уменьшен. Сроки ответов на ряд вопросов регулируется постановлением № 354, о котором я уже говорил, (п.п. 14-26)
Что бы не городить огород, я бы рекомендовал Вам самим прописать сроки в договоре управления в порядке, изложенном в ответе на первый вопрос. Ну а пока этого не произошло, посмотрите документы, перечисленные выше.
4) Можно много говорить об особенностях установки автоматизированных систем снятия показаний, но это всё будет мимо. В данном случае включение в размер оплаты затрат, не утвержденных решением общего собрания, неправомочно. Смотрите Жилищный кодекс Ст. 156 п. 7: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год». При этом, следует обратить внимание на п. 1 этой же статьи, на который никто не хочет обращать внимания:
«Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».
Галина 28.08.2014
Добрый день, Константин. У меня несколько вопросов к вам: Было общее собрание собственников, на котором было принято решение предоставлять скидку председателю, и зам.председателя в виде 50% скидки на оплату занимаемой квартиры, за счет текущего ремонта. Также на этом собрание было принято решение уполномочить нашу УК установить модем на тепловой узел, за счет текущего ремонта 1) Должна ли УК выполнять все наши решения собственников и в какие сроки?. 2) Есть ли какая -то ответственность за невыполнение и куда нужно обращаться? Как вообще заставить ее работать? На все это УК поясняет, что у нас нет строки текущий ремонт. Да, действительно строки нет. НО открываем конкурсную документацию, а также договор управления многоквартирным домом и перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса. Пункты 1. фундамент 2.Подвал....... и т.д.... 18 Содержание электроснабжения. В каждом четко прописано разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ, ремонт по мере необходимости на основании дефектных ведомостей. В пункте 10. внутренняя отделка - ремонт подъезда. Почти в каждом пункте есть ремонт. Заранее спасибо за ответы
Добрый день, Галина!
Насколько я понял, Вы имеете в виду председателя и зампреда совета дома? Вопрос к тому, что может быть и председатель правления ТСЖ... Судя по всему, по открытому конкурсу Вам была отобрана управляющая организация. Я не истина в последней инстанции, но на мой взгляд, вы сразу не совсем правильно начали выстраивать отношения с УК. "Заставить" - это не тот путь. Наверное, любого можно заставить что-то сделать, используя какие-то рычаги воздействия, но будет ли такое сотрудничество эффективным? Вряд ли. Тем более, если УК выбрана по конкурсу. У вас есть договор управления, заключенный на срок от года до трех, и отказавшись включать в него какие-то дополнительные условия, УК будет формально права. Если условия договора будут выполняться в течение оговоренного срока, то какие еще могут быть решения, и, тем более, какая ответственность за их невыполнение? Хотите получить дополнительные работы, принимайте решение, но при этом такие работы должны быть обеспечены соразмерной оплатой. Вы можете с этим соглашаться, можете не соглашаться, но иначе быть не может. Было бы проще, если бы вы выбирали УК и заключали договор самостоятельно, без конкурса. В любом случае я бы порекомендовал вашему совету дома выстраивать нормальные партнерские отношения и договариваться без всяких конфронтаций. Ежемесячно отслеживать доходы-расходы по дому. Если с собираемостью платежей всё будет нормально, финансовая ситуация будет стабильной, думаю, проблем не возникнет и УК пойдет навстречу. Если посмотреть на ваши пожелания под другим углом, то возникает вопрос, зачем вам модем? По договору УК должна обеспечить снятие показаний прибора, а как она это будет делать, её проблема. Насчет скидки по оплате ситуация та же, только надо иметь в виду, что это будет являться доходом председателя и зампреда, с которого они должны будут платить налог. Поэтому с такими вариантами возникают сложности, да и почти всегда находятся недовольные подобными решениями. Хотите, чтобы совет дома действовал, включите в оплату за содержание по рублю с квадратного метра в счет оплаты скидки и пусть люди работают. Никто от этого не обеднеет, но с совета дома можно будет что-то спросить.
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
|
|
|
